ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

осуществляется в соответствии с Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства.
Указанными Правилами регулируются отношения по привлечению денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства на основании договора создания объекта долевого строительства (далее - договор), определяется порядок заключения, исполнения и расторжения указанного договора, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества сторон договора.
Застройщик в силу предписаний подп. 2.2 п. 2 Указа N 396 вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии:
1) документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
2) проектной документации, в том числе сметной, прошедшей государственную, государственную экологическую экспертизы в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденной в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
3) договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
4) разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
5) документов, подтверждающих опубликование проектной декларации в соответствии с Указом N 396.
При осуществлении застройщиком строительства собственными силами он должен до начала привлечения средств дольщиков получить необходимые для осуществления строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости специальные разрешения (лицензии).
В случае возникновения у застройщика задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды или при прекращении действия хотя бы одного из вышеуказанных документов застройщик не вправе привлекать денежные средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности (повторного получения необходимых документов).
Неуплата застройщиком налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, не превышающая 60 дней после истечения сроков их уплаты, не признается задолженностью по данным платежам для целей Указа N 396. При этом неуплата или неполная уплата сумм названных обязательных платежей в установленные сроки не освобождает застройщика от ответственности, предусмотренной другими законодательными актами.
Застройщик вправе в соответствии с Указом N 396 или иными решениями Президента Республики Беларусь изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
В соответствии с подп. 2.4 п. 2 Указа N 396 в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01% (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по платежным документам застройщика) или 0,001% (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке. Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком. Застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001% от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором. Данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление которых осуществляется банком.
В силу предписаний подп. 2.5 п. 2 Указа N 396 привлечение денежных средств дольщиков застройщиком, имеющим задолженность по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, без наличия документов, предусмотренных подп. 2.2 п. 2 Указа N 396, или при наличии в данных документах недостоверных сведений либо неустранение в установленном порядке недостатков объекта долевого строительства, если в этих действиях нет состава преступления, - влекут наложение штрафа на должностных лиц юридического лица - застройщика или индивидуальных предпринимателей - застройщиков в размере от 10 до 30 базовых величин.
Невыполнение застройщиком обязанностей по размещению до начала привлечения средств дольщиков проектной декларации в соответствующем государственном печатном издании, в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, направлению этой декларации в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, указанию в данной декларации достоверных и соответствующих требованиям законодательства сведений, либо заключение застройщиком договора создания объекта долевого строительства при отсутствии у него возможности выполнить условия такого договора, либо несоблюдение застройщиком порядка формирования состава дольщиков, предусмотренного п. 6 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, либо изменение фиксированной цены объекта долевого строительства в случаях, когда такое изменение не предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь, либо неисполнение или несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества по акту приемки-передачи дольщику или иным лицам, имеющим право принять указанный объект в соответствии с требованиями законодательства, а равно по заключению с наследниками дольщика договора создания объекта долевого строительства на прежних условиях вместо выбывшего дольщика, влекут наложение штрафа на застройщика в размере 50 базовых величин.
Право составлять протоколы о вышеуказанных административных правонарушениях предоставлено уполномоченным должностным лицам органов Комитета государственного контроля, Министерства финансов Республики Беларусь и финансовых управлений (отделов) местных исполнительных и распорядительных органов и органов государственного строительного надзора, а рассматривать дела об этих правонарушениях - хозяйственным судам, органам Комитета государственного контроля, Министерству финансов Республики Беларусь и финансовым управлениям (отделам) местных исполнительных и распорядительных органов.
Подпунктом 2.6 п. 2 Указа N 396 предусмотрено, что защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом N 396 и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу N 396. Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.
Согласно п. 3 Указа N 396 его действие не распространяется на договоры о долевом строительстве, заключенные до вступления в силу Указа N 396. Договоры на строительство таких объектов, а также договоры о долевом строительстве, заключенные до 1 июля 2006 г., действуют в течение установленного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями Указа N 396.
Граждане и организации в соответствии с п. 5 Указа N 396 освобождаются от уплаты государственной пошлины с исковых заявлений, заявлений и жалоб, подаваемых в суды и органы прокуратуры в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров создания объектов долевого строительства, в том числе договоров о долевом строительстве, заключенных до 1 июля 2006 г.
См. также Договор создания объекта долевого строительства.