ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Найдено 1 определение
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
в соответствии со ст. 621 ГК по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здания или сооружения. Правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий или сооружений" применяются к аренде части здания или сооружения, если иное не предусмотрено законодательством, а также к аренде предприятий, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства об аренде предприятия.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа в соответствии с требованиями п. 2 ст. 404 ГК (см. Форма договора). Соблюдение формы договора является существенным элементом, определяющим его действительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок и условия государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений определяется Законом "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".
Поскольку предметом договора аренды являются здания или сооружения, относящиеся к недвижимым вещам, то немаловажное значение при заключении такого договора имеют вопросы, связанные с передачей прав на занимаемый этой недвижимостью земельный участок в целях надлежащего ее использования. Согласно ст. 623 ГК по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если это право договором аренды не определено, арендатору на срок договора аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и которая необходима для его использования в соответствии с его назначением. В случае если заключается договор аренды здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, то согласия собственника участка на заключение такого договора не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором арендодателя с собственником земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 624 ГК).
Определение сторонами размера арендной платы является обязательным условием договора аренды здания или сооружения. Договор считается незаключенным, если стороны не достигли соглашения о размерах арендной платы и не зафиксировали это в письменной форме. Арендная плата в силу положений п. 2 ст. 625 ГК включает в себя и плату за пользование земельным участком или его частью, если законодательством или договором не предусмотрено иное. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Согласно ст. 626 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (п. 1 ст. 626 ГК). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 626 ГК.
Особенности сдачи в аренду производственных, общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, определяются Положением о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 N 498 "О некоторых вопросах аренды государственного имущества" (далее - Указ N 498).
Указом N 498 также утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности (далее - Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности).
В целях повышения эффективности вовлечения в хозяйственный оборот капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, а также совершенствования порядка заключения договоров аренды недвижимого имущества Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений" (далее - Декрет N 24) установлено, что договоры аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений (далее - недвижимое имущество) заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, в том числе с учетом требований Декрета N 24, на срок не менее 3 лет. Заключение таких договоров на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов (подп. 1.1 п. 1 Декрета N 24).
Договоры аренды недвижимого имущества независимо от срока аренды, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами (подп. 1.2 п. 1 Декрета N 24).
В соответствии с подп. 1.3 п. 1 Декрета N 24 арендодатель в течение 10 дней со дня заключения договора аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года письменно уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре.
В уведомлении указываются сведения о сторонах договора (фамилия, имя, отчество, число, месяц, год рождения, место жительства гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя; наименование и место нахождения юридического лица; номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя), место нахождения недвижимого имущества, переданного в аренду, его размер (площадь), дата начала и окончания срока аренды.
При изменении в договоре аренды недвижимого имущества сведений, перечисленных в ч. второй подп. 1.3 п. 1 Декрета N 24, либо при расторжении данного договора арендодатель в течение 10 дней со дня внесения соответствующих изменений в договор, расторжения такого договора письменно уведомляет об этом территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) с указанием в уведомлении измененных сведений или даты расторжения договора.
Территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на основании поступившего уведомления вносит запись в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о заключенном договоре аренды недвижимого имущества, внесенных в него изменениях, расторжении договора. Внесение записи не является государственной регистрацией сделки с недвижимым имуществом.
Согласно п. 2 Декрета N 24 государственная пошлина и (или) плата за внесение записи в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с ч. четвертой подп. 1.3 п. 1 Декрета N 24 не взимаются.
Следует иметь в виду, что договоры аренды недвижимого имущества, заключенные до 21 декабря 2008 г., то есть до вступления в силу Декрета N 24, действуют на прежних условиях до окончания их срока. Продление таких договоров на новый срок, а также заключение новых договоров осуществляются с учетом правил, установленных Декретом N 24.
См. также Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.

Источник: Юридический словарь современного гражданского права. Беларусь. 2009