Договор об обмене жилыми помещениями

Наниматель по договору социального найма вправе обменять жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма другим нанимателем. Обмен осуществляется на основании заключенного между этими нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Жилищный кодекс РФ ограничивает возможность обмена лишь жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма. Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, изложены в ст. 73 ЖК РФ. Так, не разрешается обмен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке. Не может быть произведен обмен жилого помещения, признанного непригодным для проживания; если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в доме; о сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях. Участником обмена не может быть наниматель специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ). Обмен невозможен, если в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ). В ст. 72 ЖК РФ предусматривается при обмене соблюдение требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, согласно которой вселение в жилое помещение может быть запрещено наймодателем, если в результате такого вселения общая площадь на каждого члена семьи составит менее учетной нормы. При обмене следует учитывать не только размер жилого помещения (т. е. невозможность обмена, в результате которого на каждого члена семьи будет приходиться менее учетной нормы), но и ст. 58 ЖК РФ, согласно которой заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (существенно в случае принудительного обмена – ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Отказ наймодателя оформляется в письменной форме и должен быть выдан нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения (ч. 3 ст. 74 ЖК РФ). Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями считается завершенным при заключении договоров социального найма на полученные в результате обмена жилые помещения. Обмен жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ).