Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация недвижимости предусмотрена ст. 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. Существуют две основные формы государственной регистрации: регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним (ст. 4 и 14 Закона).
Предметом регистрации согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ являются следующие виды прав на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами.
Согласно ст. 164 Гражданского кодекса РФ предметом государственной регистрации являются также сделки с недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса РФ и законом о государственной регистрации. Применительно к сделкам с земельными участками применяются следующие правила.
Договор куплипродажи недвижимости (в том числе земельного участка) не подлежит государственной регистрации (ст. 550 Гражданского кодекса РФ). Договор признается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость (в том числе на земельный участок) к покупателю (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Такие же требования предъявляются к договору мены недвижимости (в том числе земельных участков).
Подлежат государственной регистрации договор дарения недвижимого имущества (в том числе земельного участка) (п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ) и договор ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ). Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества (в том числе земельного участка) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Пункт 2 ст. 1017 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Иные требования должны быть выполнены при совершении договоров куплипродажи предприятия и ипотеки. Согласно п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, то право собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 Гражданского кодекса РФ).
Договор об ипотеке также подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 20 Закона об ипотеке требуется также государственная регистрация ипотеки как обременения недвижимости (в том числе земельного участка) правами третьих лиц.
Государственной регистрации подлежат иные ограничения (обременения), то есть установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).
Некоторые особенности государственной регистрации прав на земельный участок предусмотрены Земельным кодексом РФ. Так, согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование ; заключения договора куплипродажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
В соответствии со ст. 21 Земельного кодекса РФ государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат права на вновь создаваемые объекты недвижимости (здания, строения). Права на указанные объекты регистрируются на основании документов, подтверждающих факт их создания (ст. 25). Права на объекты незавершенного строительства регистрируются в случаях необходимости совершения сделок с этими объектами.