НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

один из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. По договору Н.ж.п. одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ГК РФ, ст. 671). С введением в действие части второй ГК РФ наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального Н.ж.п., а в домах частных собственников — посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма. Договор социального Н.ж.п. и договор коммерческого Н.ж.п. — это две разновидности Н.ж.п. применительно к различным видам жилищных фондов. По договору социального найма жилое помещение предоставляется бесплатно (т.е. без оплаты его строительной стоимости), что рассматривается как социальное благо. Право на получение бесплатного жилья имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий: инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица; инвалиды труда, а также инвалиды с детства; ветераны войны; семьи погибших при исполнении государственных обязанностей; семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума. Такие граждане могут быть поставлены на учет в органах местного самоуправления, и в порядке очередности им предоставляются бесплатно квартиры в соответствии с установленной законом нормой жилой площади 12 кв. м на одного человека (ЖК РСФСР, ст. 38). Юридическим основанием для вселения в квартиру в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования является ордер, выдаваемый местным органом исполнительной власти. На основании ордера жилищная организация заключает с нанимателем договор социального Н.ж.п., в котором конкретизируются права и обязанности сторон. Объектом договора Н х п . может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, жилого дома). Договор социального Н.ж.п. заключается бессрочно; договор коммерческого Н.ж.п. заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для этих разновидностей договоров характерны и различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма такие ограничения отсутствуют, и условия договора определяются соглашением сторон. В то же время обе разновидности договора Н.ж.п. характеризуются рядом общих положений. В частности, как один, так и другой договор должны заключаться в письменной форме. При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор сохраняет силу для нового собственника. Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др. Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам, а также сдавать жилое помещение в поднаем. В.Р. Скрипко