НЕДВИЖИМОСТЬ

недвижимые вещи, имущество, объекты торгового оборота, к которым относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ). Перемещение их без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено не столько физическими их свойствами, сколько необходимостью установления различий в их правовом режиме, специальной регламентации их участия в имущественном гражданском обороте. Безусловно. движимыми являются названные в перечне Н. (ст. 130ГКРФ) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, однако они отнесены названной статьей к Н., подлежащей государственной регистрации в силу ее общественной и экономической значимости.
Н. - новая правовая категория реформируемой экономики РФ. Законодательству советского периода она была неизвестна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью. Приватизация государственных и муниципальных предприятии, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу Н. и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на Н., обязательность государственной регистрации сделок с Н., форма заключения договоров, порядок прекращения и ликвидации прав на Н. и т.д. Некоторые правоотношения, например ипотека, могут иметь объектом только Н.
Придание Н. юридического смысла необходимо для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота. Новые земельные законы РФ, признавая землю Н., гарантируют самостоятельное хозяйствование на ней, независимо оттого, на каком праве пользователи земли владеют ею: на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования или аренды. Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности, вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для Н., а также обязаны соблюдать режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других обязанностей, установленных законом. Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в актах земельного законодательства.
К Н. относятся также предприятия - имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности, объекты незавершенного строительства, что позволяет их вовлекать в товарный оборот в целях оживления экономики и производства. Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" разрешается приватизация зданий, строений, сооружений, помещений объектов незавершенного строительства вместе с земельными участками (их долями), на которых они расположены.
Права на объекты Н., возникновение, ограничение, прекращение этих прав и смена владельцев Н. подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Зарубежное законодательство более детально, чем законодательство РФ, регулирует правовой режим Н. и движимого имущества. Так, Французский гражданский кодекс (ФГК) очень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, в частности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье, сельскохозяйственные орудия и т.д. (ст. 517-526). Германское гражданское уложение (ГГУ) к Н. относит земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена, если они внесены в землю, растения и насаждения (§ 94- 96). Аналогичные признаки Н. содержатся в ГК Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии к Н. относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие института права на Н. в зарубежных странах привело к созданию фундаментального земельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, что необходимо для эффективной налоговой системы. Законодательство РФ о Н. находится пока в стадии формирования. Помимо вышеназванного Закона основными нормативными актами являются: ст. 9, 36 Конституции РФ, ст. 130-132, ст. 66-123 ГК РФ, Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества Российской Федерации".