ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ (ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ)

нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Правила землепользования и застройки утверждаются для территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.
Как нормативные правовые акты правила застройки характеризуются следующими признаками: а) они рассчитаны на многократное применение; б) имеют общеобязательный характер, т. е. обязательны для всех субъектов градостроительной деятельности (государственных и муниципальных органов, организаций независимо от форм собственности и ведомственной подчиненности, граждан); в) подлежат опубликованию в порядке, предусмотренном законодательством; г) могут быть обжалованы в суд или в арбитражный суд. Правила принимаются органами местного самоуправления городских и сельских поселений, за исключением городов Москвы и СанктПетербурга, правила землепользования и застройки которых принимаются в форме законов этих субъектов Российской Федерации.
В СанктПетербурге в настоящее время действуют Правила застройки, утвержденные решением исполкома Ленсовета от 13 июня 1989 г. № 421. В городе Москве закон, устанавливающий правила застройки, до настоящего времени не принят. В Московской области применяются Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области, утвержденные Законом Московской области от 29 марта 1996 г., которые, несмотря на свое название, не устанавливают правил застройки конкретных поселений Московской области, но содержат общие требования к осуществлению этой деятельности. Отсутствие в ряде иных субъектов Федерации подобных законодательных и других нормативных правовых актов не является препятствием для самостоятельного принятия органами местного самоуправления правил застройки поселений, расположенных в пределах этих субъектов Федерации.
В соответствии с положениями ст. 39 Градостроительного кодекса РФ Правила землепользования и застройки были, в частности, приняты в городах: Чебоксары, Новгород, Самара, Хабаровск и др.
Правила застройки приняты еще далеко не во всех городах России; работа над ними продолжается. В отсутствии правил, принятых в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, продолжают действовать ранее принятые нормативные правовые акты и нормативнотехнические документы, регулирующие порядок застройки городов и иных поселений. При этом применяется норма ст. 72 (п. 2) Градостроительного кодекса РФ, согласно которой законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации в области градостроительства, действующие на территории Российской Федерации, применяются, если они не противоречат настоящему Кодексу.
Согласно Градостроительному кодексу РФ правила застройки должны разрабатываться на основе генеральных планов поселений либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). Помимо перечисленных, следует учитывать и иные нормативные правовые акты или нормативнотехнические документы (схемы, концепции, направления развития и проч.), регулирующие порядок осуществления градостроительной деятельности в пределах соответствующих поселений.
Правила застройки принимаются на основе градостроительной документации (генерального плана поселения, территориальной комплексной схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). В то же время не исключается возможность принятия правил застройки и до утверждения генерального плана соответствующего поселения либо территориальной комплексной схемы.
Правила включают схему зонирования территории поселения и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).
Собственно нормативной является текстовая часть правил застройки, т. е. градостроительные регламенты, однако обязательный характер носит весь документ в целом. Правила содержат ряд конкретных показателей: предельные размеры земельных участков, примерные конфигурации земельных участков, отступы построек от границ участков, предельная высота и этажность построек, процент застройки и коэффициент использования участка и проч.
Правила застройки конкретных поселений разрабатываются с учетом государственных градостроительных нормативов (например, плотность, этажность застройки и т. п.), которые, будучи отражены в правилах, приобретают обязательный характер для собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон.