ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72ФЗ «О товариществах собственников жилья»).
Источник: Толковый словарь градостроительного законодательства.
Товарищество собственников жилья
некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.
Закон Российской Федерации от 24.12.92 N 4218-I, ст.1; Федеральный закон от 21.04.97 N 68-ФЗ, ст.1
Закон Российской Федерации от 24.12.92 N 4218-I, ст.1; Федеральный закон от 21.04.97 N 68-ФЗ, ст.1
Источник: Словарь юридических понятий (из актов Российского законодательства)
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
по определению ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 24 мая 1996 г. "некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом". До принятия указанного выше Закона Т. с. ж. ошибочно именовалось в РФ кондоминиумом.
Источник: Большой юридический словарь
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
в соответствии со ст. 20 Закона "О совместном домовладении" товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных указанным Законом и уставом товарищества. Товарищество собственников жилья согласно п. 3 ст. 274 ГК является некоммерческой организацией.
Источник: Юридический словарь современного гражданского права. Беларусь. 2009
Товарищество собственников жилья
некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации и является юридическим лицом. Членами товарищества являются домовладельцы – собственники помещений в кондоминиуме. К их числу относятся не только физические, но и юридические лица – государственные и (или) муниципальные организации, пользующиеся помещениями в кондоминиуме на праве хозяйственного владения или оперативного управления. Органами управления товарищества является общее собрание членов товарищества и правления.
Источник: Государственное и муниципальное управление терминологический словарь.
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. При этом под домовладельцем понимается собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество. Под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Товарищество собственников жилья
вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ (если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры), имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. ТСЖ действует на основании устава, который принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества (ст. 135 ЖК РФ). В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья
Согласно ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Абзац 4 ст. 3 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (статья 3 утратила силу с 1 марта 2005 года) предусматривал, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. В соответствии со статьей 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" общим имуществом кондоминиума являлись предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилагающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума. Для совместного использования такого имущества ст. 291 ГК РФ был предусмотрен новый вид некоммерческих организаций - товарищества собственников жилья. В соответствии с указанной статьей собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Федеральный закон от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", регулировавший порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, утратил силу с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года) в соответствии со ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Положения комментируемой главы во многом повторяют положения названного закона. Деятельность товарищества собственников жилья регулируется также Федеральным законом от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" предусмотрены меры, направленные на стимулирование создания товариществ собственников жилья, в том числе в сфере налогообложения. В то же время в Налоговом кодексе РФ данные положения отсутствуют. Товарищество собственников жилья является разновидностью некоммерческих организаций, основной целью создания которых не может быть извлечение прибыли. Товарищество собственников жилья объединяет собственников помещений в многоквартирном доме и преследует цели: - совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, - обеспечения эксплуатации этого комплекса, - владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав, который принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем заочного голосования. Во вновь строящихся домах после их сдачи государственной комиссии товарищество собственников жилья создается застройщиком*(207). Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Источник: Жилищная энциклопедия
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, а также для распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек. Законодательство РФ выделяет Т.с.ж. в особую форму некоммерческих организаций (ГК РФ, ст. 291), отдельную от потребительских кооперативов, действующих в жилищной сфере. Согласно Федеральному закону «О товариществах собственников жилья» 1996 Т.с.ж. может быть образовано: 1) во вновь создаваемом кондоминиуме заказчиком, застройщиком, иным лицом, включая органы государственной власти и местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на создаваемое имущество; 2) домовладельцами в существующем кондоминиуме как выбор способа управления им и его обслуживания. Поскольку перечень способов организации Т.с.ж. в законе назван исчерпывающим, возможна его организация путем преобразования жилищных и жилищно-строительных кооперативов в Т.с.ж., когда все его члены, полностью выплатив свой паевой взнос, становятся собственниками предоставленных им квартир. После образования Т.с.ж. все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещения. Т.с.ж. вправе заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества; организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме; определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд; устанавливать на основе принятого годового бюджета размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества; иметь в собственности помещения в кондоминиуме. Для достижения целей, ради которых оно создано, если это предусмотрено в его уставе, Т.сж. может заниматься хозяйственной деятельностью, в частности, обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества, строительством дополнительных помещений в кондоминиуме, сдачей в аренду, продажей недвижимого имущества, находящегося в собственности товарищества. В соответствии с законом к Т.сж. переходит часть прав домовладельцев, принадлежащих им как собственникам общего имущества в кондоминиуме. Так, в случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, Т.с.ж. может предоставлять в пользование объекты общего имущества каким-либо лицам; в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества; получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять застройку на прилегающих и выделенных земельных участках. Т.сж. обязано обеспечивать несение всеми его членами бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме. Для исполнения этой обязанности и обеспечения интересов всех домовладельцев товарищество в случае неисполнения кем-либо из домовладельцев обязанностей по участию в общих расходах имеет право предъявить к такому домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством. Органами управления Т.сж. являются общее собрание членов и правление во главе с председателем. К компетенции общего собрания членов относятся наиболее важные вопросы деятельности товарищества: принятие, изменение устава, избрание правления и ревизионной комиссии, установление размера обязательных взносов и платежей, а также вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом в кондоминиуме, как-то: предоставление сервиту- тов и иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме, введение ограничений на использование общего имущества, принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции недвижимого имущества. Члены Т.сж. на общем собрании обладают количеством голосов пропорционально доле принадлежащих им помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах, если иное не установлено в уставе. Руководство текущей деятельностью Т.сж. осуществляется правлением, которое избирается из числа членов товарищества. И з своего состава правление избирает председателя. К компетенции правления отнесены все вопросы деятельности товарищества за исключением отнесенных к ведению общего собрания. В обязанности правления входят контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; составление годового бюджета, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию; заключение д о говоров от имени товарищества; управление кондоминиумом или заключение договоров на управление; наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и увольнение их; ведение списка членов Т.сж., делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности; созыв и организация проведения общего собрания. АЛ Тарасов
Источник: Юридическая энциклопедия
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
самостоятельный вид некоммерческой организации, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (ФЗ РФ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Многие правоведы считают Т.с.ж. разновидностью потребительского кооператива. Необходимо строго различать понятия "Т.с.ж." и "кондоминиум", В переводе с латыни "кондоминиум" означает общую собственность, а в смысле упомянутого Закона - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части предназначены для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Еще 3 сентября 1921 г. Президиум Моссовета утвердил "Положение о жилищных товариществах". Предполагалось, что эти товарищества будут заботиться о сохранности жилого фонда. В дальнейшем практика пошла по пути создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), члены которых не являлись собственниками жилья.
Широкое распространение частной собственности на жилые помещения в многоквартирных домах с 1992 г. породило проблему содержания инфраструктуры зданий (мест общего пользования, нежилых помещений). Решение этой проблемы государство решило переложить на самих собственников жилья, предложив им объединяться в товарищества. Новый институт был впервые закреплен в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", где отождествлялись понятия "кондоминиум" и "товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере". До принятия ныне действующего Закона правовой статус Т.с.ж. был подробно определен Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме". в котором Т.с.ж. именовались "товариществами домовладельцев".
Дальнейшее законодательное развитие идея Т.с.ж. как особого юридического лица получила с принятием в 1994 г. части первой ГК РФ. Согласно ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Закон о Т.с.ж. предусматривает три способа их образования. Они могут создаваться в уже существующих многоквартирных домах, во вновь создаваемом кондоминиуме (в строящемся доме) либо преобразовываться из ранее существующих ЖСК (путем перерегистрации).
Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих. В некоторых субъектах РФ утверждена примерная форма устава Т.с.ж.
Численность членов товарищества не может быть менее двух домовладельцев (за исключением вновь создаваемых кондоминиумов, когда учредителем товарищества может быть и одно лицо). По общему правилу Т.с.ж. является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
Согласно Закону Т.с.ж. образуются в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
Т.с.ж. наделено следующими правами: а) заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности; б) организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества; в) определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие определенные Законом и уставом товарищества цели; г) устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; д) выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества; е) иметь в собственности помещения; ж) передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги; з) продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.
В случаях когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, Т.с.ж. может: а) предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам; б) в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества; в) получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; г) осуществлять застройку на прилегающем и выделенных земельных участках; д) совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества; е) предъявлять к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов.
Членами Т.с.ж. являются домовладельцы - собственники помещений. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества могут быть юридические лица - государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
После организации товарищества все лица, приобретающие соответствующие помещения, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение, т.е. вне зависимости от подачи заявления о приеме. Это последнее положение Закона вызывает у правоведов большие сомнения с точки зрения соответствия ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.
Высшим органом управления Т.с.ж. является общее собрание его членов. Руководство текущей деятельностью осуществляется правлением товарищества. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, определенный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Правление избирает председателя. Оно является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию. Контроль за деятельностью правления осуществляет ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием не более чем на 2 года.
Для достижения своих уставных целей Т.с.ж. может заниматься определенными видами хозяйственной деятельности: управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества; сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. При этом полученный доход не может распределяться между членами Т.с.ж.
Внедрение Т.с.ж. в РФ, несмотря на создание достаточной правовой базы, происходит медленно, поскольку у населения отсутствуют навыки соответствующей самоорганизации, не хватает специалистов по управлению недвижимостью и т.д.
Еще 3 сентября 1921 г. Президиум Моссовета утвердил "Положение о жилищных товариществах". Предполагалось, что эти товарищества будут заботиться о сохранности жилого фонда. В дальнейшем практика пошла по пути создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), члены которых не являлись собственниками жилья.
Широкое распространение частной собственности на жилые помещения в многоквартирных домах с 1992 г. породило проблему содержания инфраструктуры зданий (мест общего пользования, нежилых помещений). Решение этой проблемы государство решило переложить на самих собственников жилья, предложив им объединяться в товарищества. Новый институт был впервые закреплен в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", где отождествлялись понятия "кондоминиум" и "товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере". До принятия ныне действующего Закона правовой статус Т.с.ж. был подробно определен Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме". в котором Т.с.ж. именовались "товариществами домовладельцев".
Дальнейшее законодательное развитие идея Т.с.ж. как особого юридического лица получила с принятием в 1994 г. части первой ГК РФ. Согласно ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Закон о Т.с.ж. предусматривает три способа их образования. Они могут создаваться в уже существующих многоквартирных домах, во вновь создаваемом кондоминиуме (в строящемся доме) либо преобразовываться из ранее существующих ЖСК (путем перерегистрации).
Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих. В некоторых субъектах РФ утверждена примерная форма устава Т.с.ж.
Численность членов товарищества не может быть менее двух домовладельцев (за исключением вновь создаваемых кондоминиумов, когда учредителем товарищества может быть и одно лицо). По общему правилу Т.с.ж. является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
Согласно Закону Т.с.ж. образуются в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
Т.с.ж. наделено следующими правами: а) заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности; б) организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества; в) определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие определенные Законом и уставом товарищества цели; г) устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; д) выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества; е) иметь в собственности помещения; ж) передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги; з) продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.
В случаях когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, Т.с.ж. может: а) предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам; б) в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества; в) получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; г) осуществлять застройку на прилегающем и выделенных земельных участках; д) совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества; е) предъявлять к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов.
Членами Т.с.ж. являются домовладельцы - собственники помещений. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества могут быть юридические лица - государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
После организации товарищества все лица, приобретающие соответствующие помещения, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение, т.е. вне зависимости от подачи заявления о приеме. Это последнее положение Закона вызывает у правоведов большие сомнения с точки зрения соответствия ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.
Высшим органом управления Т.с.ж. является общее собрание его членов. Руководство текущей деятельностью осуществляется правлением товарищества. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, определенный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Правление избирает председателя. Оно является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию. Контроль за деятельностью правления осуществляет ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием не более чем на 2 года.
Для достижения своих уставных целей Т.с.ж. может заниматься определенными видами хозяйственной деятельности: управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества; сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. При этом полученный доход не может распределяться между членами Т.с.ж.
Внедрение Т.с.ж. в РФ, несмотря на создание достаточной правовой базы, происходит медленно, поскольку у населения отсутствуют навыки соответствующей самоорганизации, не хватает специалистов по управлению недвижимостью и т.д.
Источник: Энциклопедия юриста
Товарищество собственников жилья
(ТСЖ) — некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной (или муниципальной) собственности, а часть принадлежит гражданам (или юридическим лицам). В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ. В одно ТСЖ может объединиться несколько многоквартирных домов или близко расположенных частных домов.
Процесс создания ТСЖ включает ряд этапов.
Первый этап — подготовительный, включает ряд мероприятий, в результате которых определяется дата проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. По инициативе любого собственника может быть созвано внеочередное общее собрание, на котором поднят вопрос о создании ТСЖ и создана инициативная группа.
Инициативная группа осуществляет деятельность по трем направлениям:
1)агитационная работа, в ходе которой изучается предварительная позиция собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу создания ТСЖ. Агитационная работа проводится путем личной беседы, распространения буклетов, листовок, в которых популярно излагаются преимущества создания ТСЖ. При этом администрация муниципального образования должна оказывать всестороннюю помощь владельцам жилых помещений, проводя информационно-разъяснительную работу среди местного населения (в том числе и с использованием средств массовой информации), организуя обучение наиболее активных граждан-собственников жилых помещений;
2)организационная работа, направленная на подготовку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В ходе этой работы формируется список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности (с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома). Должна быть опреде-лена общая площадь помещений, на-ходящихся в государственной (или муниципальной) собственности, и ее доля в общей полезной площади многоквартирного дома;
3)разработка устава ТСЖ, который принимается на общем собрании. После регистрации учредительных документов ТСЖ действует на основании ус-тава.
Второй этап создания ТСЖ включает проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принимается решение о создании товарищества собственников жилья, оформляемое протоколом.
Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1)сведения о лице, участвующем в голосовании;
2)сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3)решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
При принятии общим собранием решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное членами ТСЖ лицо оформляет протокол собрания, изготавливает несколько нотариально заверенных копий и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган по месту нахождения товарищества. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.
Третий этап создания ТСЖ подразумевает регистрацию ТСЖ в установленном законодательством порядке. С момента государственной регистрации ТСЖ является юридическим лицом, может открыть в банке расчетный и другие счета. О создании ТСЖ необходимо уведомить органы по управлению имуществом, предоставить в администрацию района копию свидетельства о регистрации ТСЖ, устав.
Органами управления ТСЖ являются:
1)общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления ТСЖ. Порядок созыва общего собрания и его компетенция должны быть обязательно предусмотрены в уставе ТСЖ;
2)правление ТСЖ — исполнительный орган ТСЖ, подотчетный общему собранию.
Его возглавляет председатель ТСЖ;
3)председатель ТСЖ — высшее должностное лицо ТСЖ, избирается на заседании правления из числа его членов;
4)ревизионная комиссия избирается на общем собрании членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет. Ревизионную комиссию возглавляет председатель, который избирается на ее заседании из числа ее членов, он в дальнейшем организует ее работу. Запрещается избрание в правление ТСЖ и ревизионную комиссию одних и тех же лиц.
После государственной регистрации ТСЖ должна быть осуществлена передача дома в управление ТСЖ. С этого момента ТСЖ вправе от имени собственников многоквартирного дома заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, а также начислять соответствующие платежи собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома в соответствии с действующим законодательством.
После проведения государственной регистрации ТСЖ требуется оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию.
Создавая ТСЖ, собственники помещений в многоквартирном доме должны определить перечень полномочий ТСЖ по управлению. Как правило, здесь возможны три варианта:
1)все функции по управлению ТСЖ передаются управляющей компании, которая заключает договоры с поставщиками ресурсов и услуг и расплачивается с ними. Средства от жителей идут управляющей компании;
2)управляющей компании передается часть функций, и она заключает договоры лишь на эти функции. Часть функций остается за ТСЖ, и товарищество заключает договоры на эти функции как юридическое лицо от своего имени или от имени и по поручению собственников;
3)самостоятельное осуществление ТСЖ функции по управлению, заключение необходимых договоров. Средства от жителей идут на счет ТСЖ.
Хозяйственная деятельность ТСЖ должна быть определена в его уставе и может включать:
1)обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2)строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества (автостоянок, детских площадок и т. д.);
3)сдачу в аренду или наем части общего имущества в многоквартирном доме.
ТСЖ как форма управления многоквартирным домом имеет ряд преимуществ:
— собственники жилых помещений самостоятельно определяют способ управления домом: собственными силами или силами управляющей компании;
— в случае выбора управления своим домом через управляющую компанию ТСЖ заключает договор с ней на определенный перечень услуг и контролирует их качество по ежемесячным актам приемки. Если качество предоставляемых услуг управляющей компании не будет отвечать требованиям жильцов, ТСЖ может расторгнуть договор с ней и заключить договор с другой управляющей компанией;
— ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их первоочередность;
— любой участник ТСЖ имеет право осуществлять контроль за расходованием средств товарищества;
— ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений (технический этаж, подвал) и земельного участка; доходы от предоставления дополнительных услуг жильцам;
— на ТСЖ распространяются все льготы, дотации, средства на капитальный ремонт, предоставляемые государством;
— у ТСЖ имеется возможность воздействия на должников по квартплате через предупреждения и суд;
— у ТСЖ есть право самоликвидироваться по решению общего собрания;
— все владельцы квартир, наниматели, арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.
Основные трудности при создании ТСЖ:
— сложность получения списка квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности;
— разный уровень дохода жильцов, а в большинстве домов — и разные основания занятия жилого помещения (право собственности, договор аренды, договор социального найма);
— подготовка документов для регистрации ТСЖ (устава, технической документации на дом).
З. А. Алиева
ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной (или муниципальной) собственности, а часть принадлежит гражданам (или юридическим лицам). В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ. В одно ТСЖ может объединиться несколько многоквартирных домов или близко расположенных частных домов.
Процесс создания ТСЖ включает ряд этапов.
Первый этап — подготовительный, включает ряд мероприятий, в результате которых определяется дата проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. По инициативе любого собственника может быть созвано внеочередное общее собрание, на котором поднят вопрос о создании ТСЖ и создана инициативная группа.
Инициативная группа осуществляет деятельность по трем направлениям:
1)агитационная работа, в ходе которой изучается предварительная позиция собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу создания ТСЖ. Агитационная работа проводится путем личной беседы, распространения буклетов, листовок, в которых популярно излагаются преимущества создания ТСЖ. При этом администрация муниципального образования должна оказывать всестороннюю помощь владельцам жилых помещений, проводя информационно-разъяснительную работу среди местного населения (в том числе и с использованием средств массовой информации), организуя обучение наиболее активных граждан-собственников жилых помещений;
2)организационная работа, направленная на подготовку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В ходе этой работы формируется список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности (с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома). Должна быть опреде-лена общая площадь помещений, на-ходящихся в государственной (или муниципальной) собственности, и ее доля в общей полезной площади многоквартирного дома;
3)разработка устава ТСЖ, который принимается на общем собрании. После регистрации учредительных документов ТСЖ действует на основании ус-тава.
Второй этап создания ТСЖ включает проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принимается решение о создании товарищества собственников жилья, оформляемое протоколом.
Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1)сведения о лице, участвующем в голосовании;
2)сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3)решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
При принятии общим собранием решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное членами ТСЖ лицо оформляет протокол собрания, изготавливает несколько нотариально заверенных копий и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган по месту нахождения товарищества. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.
Третий этап создания ТСЖ подразумевает регистрацию ТСЖ в установленном законодательством порядке. С момента государственной регистрации ТСЖ является юридическим лицом, может открыть в банке расчетный и другие счета. О создании ТСЖ необходимо уведомить органы по управлению имуществом, предоставить в администрацию района копию свидетельства о регистрации ТСЖ, устав.
Органами управления ТСЖ являются:
1)общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления ТСЖ. Порядок созыва общего собрания и его компетенция должны быть обязательно предусмотрены в уставе ТСЖ;
2)правление ТСЖ — исполнительный орган ТСЖ, подотчетный общему собранию.
Его возглавляет председатель ТСЖ;
3)председатель ТСЖ — высшее должностное лицо ТСЖ, избирается на заседании правления из числа его членов;
4)ревизионная комиссия избирается на общем собрании членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет. Ревизионную комиссию возглавляет председатель, который избирается на ее заседании из числа ее членов, он в дальнейшем организует ее работу. Запрещается избрание в правление ТСЖ и ревизионную комиссию одних и тех же лиц.
После государственной регистрации ТСЖ должна быть осуществлена передача дома в управление ТСЖ. С этого момента ТСЖ вправе от имени собственников многоквартирного дома заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, а также начислять соответствующие платежи собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома в соответствии с действующим законодательством.
После проведения государственной регистрации ТСЖ требуется оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию.
Создавая ТСЖ, собственники помещений в многоквартирном доме должны определить перечень полномочий ТСЖ по управлению. Как правило, здесь возможны три варианта:
1)все функции по управлению ТСЖ передаются управляющей компании, которая заключает договоры с поставщиками ресурсов и услуг и расплачивается с ними. Средства от жителей идут управляющей компании;
2)управляющей компании передается часть функций, и она заключает договоры лишь на эти функции. Часть функций остается за ТСЖ, и товарищество заключает договоры на эти функции как юридическое лицо от своего имени или от имени и по поручению собственников;
3)самостоятельное осуществление ТСЖ функции по управлению, заключение необходимых договоров. Средства от жителей идут на счет ТСЖ.
Хозяйственная деятельность ТСЖ должна быть определена в его уставе и может включать:
1)обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2)строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества (автостоянок, детских площадок и т. д.);
3)сдачу в аренду или наем части общего имущества в многоквартирном доме.
ТСЖ как форма управления многоквартирным домом имеет ряд преимуществ:
— собственники жилых помещений самостоятельно определяют способ управления домом: собственными силами или силами управляющей компании;
— в случае выбора управления своим домом через управляющую компанию ТСЖ заключает договор с ней на определенный перечень услуг и контролирует их качество по ежемесячным актам приемки. Если качество предоставляемых услуг управляющей компании не будет отвечать требованиям жильцов, ТСЖ может расторгнуть договор с ней и заключить договор с другой управляющей компанией;
— ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их первоочередность;
— любой участник ТСЖ имеет право осуществлять контроль за расходованием средств товарищества;
— ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений (технический этаж, подвал) и земельного участка; доходы от предоставления дополнительных услуг жильцам;
— на ТСЖ распространяются все льготы, дотации, средства на капитальный ремонт, предоставляемые государством;
— у ТСЖ имеется возможность воздействия на должников по квартплате через предупреждения и суд;
— у ТСЖ есть право самоликвидироваться по решению общего собрания;
— все владельцы квартир, наниматели, арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.
Основные трудности при создании ТСЖ:
— сложность получения списка квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности;
— разный уровень дохода жильцов, а в большинстве домов — и разные основания занятия жилого помещения (право собственности, договор аренды, договор социального найма);
— подготовка документов для регистрации ТСЖ (устава, технической документации на дом).
З. А. Алиева
Источник: Местное самоуправление: энциклопедия