Управление многоквартирным жилым домом

организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления является многоквартирный жилой дом или совокупность домов.
Управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Современные тенденции в управлении жилищным фондом состоят в постепенной передаче этой функции от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. Приватизация квартир в многоквартирных домах создала основу для становления института реальных собственников.
Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в Жилищном кодексе РФ. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах должны осуществлять управление многоквартирным жилым домом. При этом собственники наряду с правами приобретают и обязанности по содержанию, техническому и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, в соответствии с жилищным законодательством жильцы многоквартирных домов обязаны выбрать один из предлагаемых способов управления многоквартирным домом:
1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме — собственниками квартир, т. е. собственники отказались от привлечения управляющей компании. Это означает, что все вопросы управления домом собственники должны будут решать сами путем проведения общих собраний. Собственники могут выбрать из своего числа того, кто будет действовать от их имени. Это должно быть зафиксировано в решении общего собрания.
Общее собрание должно определить, будет ли заключаться договор с какой-либо организацией, которая будет заниматься ремонтом, содержанием и техническим обслуживанием дома, или в этом нет необходимости.
Договоры, связанные с предоставлением коммунальных услуг, т. е. водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, стали заключаться каждым собственником от своего имени;
2)управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом. ТСЖ — некоммерческая организация, которая объединяет собственников помещений дома для того, чтобы они могли совместно управлять им, обеспечить его должную эксплуатацию, а также пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома.
ТСЖ необходимо зарегистрировать как юридическое лицо. Для этого общее собрание должно сначала утвердить устав ТСЖ.
В одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. В одно ТСЖ могут объединиться несколько многоквартирных или частных домов (см. ТСЖ);
3)управление управляющей организацией — в этом случае каждый собственник в соответствии с решением общего собрания обязан заключить договор с управляющей организацией на управление многоквартирным домом, даже если он в этом собрании не участвовал или голосовал против решения. Город также заключает договор с управляющей организацией на управление многоквартирным домом за долю помещений, находящихся в городской собственности, а также договоры найма с нанимателями помещений городской собственности.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников. Заключается такой договор на срок от 1 года до 5 лет.
Однако законодательство не запрещает собственникам помещений помимо основной функции по управлению общим имуществом собственников самим выполнять некоторые работы, например, по содержанию и ремонту дома. При этом собственники часть этих работ могут выполнять самостоятельно, например, делать влажную уборку лестничных площадок и маршей, проводить уборку, озеленение и благоустройство придомовой территории, а могут создать собственную обслуживающую организацию, наняв для работы в ней соответствующих специалистов как из собственной среды, так и сторонних.
Нередки случаи, когда в домах, где действуют товарищества собственников жилья или жилищные либо жилищно-строительные кооперативы, создается жилищная обслуживающая организация, в которой могут быть электрик, сантехник, дворники, уборщицы и другие рабочие и инженеры. Распространенным явлением в многоквартирных домах стало использование специалистов, совмещающих несколько функций как по управлению домом (например, управляющий — он же экономист и бухгалтер), так и по содержанию и ремонту общего имущества (или, что бывает чаще, один специалист, выполняющий несколько видов работ по совместительству, например, сантехник одновременно является и электриком). Такое совмещение профессий происходит в целях экономии финансовых средств и улучшения организации работы конкретных специалистов. Собственникам нескольких рядом стоящих домов можно скоординировать свои действия и нанимать для выполнения однотипных работ одних и тех же специалистов.
Согласно законодательству основным и единственным органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников жилых и нежилых помещений, к компетенции которого относятся выбор способа управления, управляющей организации, принятие решения о ремонте, реконструкции и т. д. При этом собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе изменить способ управления многоквартирным домом, а также могут переизбрать управляющую компанию.
Разделение функции заказчика и подрядчика (приватизация, акционирование подрядных организаций, выбор их на конкурсной основе) является фактором, улучшающим качественные показатели. Однако существенное изменение качества предоставления услуг создает демонополизированную систему управления жилой недвижимостью, при которой поставщики ресурсов и услуг зависят в первую очередь от расчетов с потребителями, а не от поддержки средствами городского бюджета.
Выбор способа управления многоквартирным жилым домом — ответственный процесс, основными целями которого являются сохранение жизнеобеспечения домов, создание условий бесперебойного управления ими, предоставления жилищных и коммунальных услуг, безопасного проживания, соблюдения действующего законодательства, в связи с чем органами местного самоуправления в соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса РФ создаются необходимые условия для управления многоквартирными домами.
Выбор способа управления общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется на общем собрании собственников помещений и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений. Если собственниками помещений в течение года не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. После завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.
Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами.
С этой целью они:
— обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
— могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
— содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Важную роль в управлении многоквартирными домами играют общественное участие и общественный контроль. Через систему старших по домам и подъездам, домовых и квартальных комитетов, органов территориального общественного самоуправления осуществляется конструктивное взаимодействие жителей и жилищных объединений с управляющими и обслуживающими организациями. Органы местного самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.
А. Н. Кириллова
Список литературы Конституция Российской Федерации от
12.12.1993 г.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ.