УПРАВЛЕНИЕ В ОРГАНИЗАЦИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ

в соответствии с п. 52 Положения об организациях застройщиков управление в организации застройщиков осуществляется в соответствии с Положением об организациях застройщиков и ее уставом.
Согласно п. 53 Положения об организациях застройщиков органами управления организации застройщиков являются общее собрание (собрание уполномоченных), правление, а также председатель правления.
Высшим органом управления организации застройщиков является общее собрание. При наличии в организации застройщиков более 50 членов высшим органом управления может являться собрание уполномоченных. Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствует более двух третей членов организации застройщиков, из числа членов этой организации из расчета по одному уполномоченному от каждых 5 членов этой организации. Уставом может быть предусмотрено иное представительство. Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в 5 лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случаях его выхода или исключения из членов организации застройщиков, отказа от своих полномочий, смерти, в иных случаях, предусмотренных уставом (п. 54 Положения об организациях застройщиков).
В соответствии с п. 55 Положения об организациях застройщиков общее собрание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов организации застройщиков, а собрание уполномоченных - более 2/3 уполномоченных, кроме случаев, предусмотренных в п. 59 Положения об организациях застройщиков.
Решение общего собрания (собрания уполномоченных), принятое в установленном порядке, согласно требованиям п. 56 Положения об организациях застройщиков является обязательным для всех членов организации застройщиков, а также для граждан, проживающих в доме этой организации, граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих в собственности жилое (нежилое) помещение, но не являющихся ее членами, по вопросам, касающимся управления общим недвижимым имуществом дома организации застройщиков, а также определенным в абз. пятнадцатом ч. первой п. 63 Положения об организациях застройщиков.
Общее собрание (собрание уполномоченных) созывается правлением по мере необходимости, но не реже одного раза в год. Внеочередные общие собрания (собрания уполномоченных) проводятся по решению правления, по предложению местного исполнительного и распорядительного органа, по письменному требованию ревизионной комиссии (ревизора) или не менее чем 1/4 членов организации застройщиков. Такое предложение или требование должно включать предполагаемую повестку дня общего собрания (собрания уполномоченных). Правление обязано принять решение о созыве внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) в течение 7 дней с даты получения предложения местного исполнительного и распорядительного органа, требования ревизионной комиссии (ревизора) или не менее чем 1/4 членов организации застройщиков. Правление может отказать в проведении внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) только в случае, если не соблюден вышеуказанный установленный порядок подачи предложения или требования. При отказе правления в удовлетворении предложения или требования по иным причинам или без объяснения причин инициаторы проведения такого собрания вправе сами созвать внеочередное общее собрание (собрание уполномоченных). Инициаторы проведения собрания информируют членов организации застройщиков о принятом решении в порядке, определенном в п. 58 Положения об организациях застройщиков. При положительном решении правления внеочередное общее собрание (собрание уполномоченных) должно быть созвано не позднее 30 дней с даты получения соответствующего предложения или требования (п. 57 Положения об организациях застройщиков).
В соответствии с п. 58 Положения об организациях застройщиков письменное уведомление о проведении общего собрания (собрания уполномоченных) должно быть направлено правлением (председателем правления) организации застройщиков каждому члену этой организации (уполномоченному) и собственнику жилого (нежилого) помещения в доме, не являющемуся членом этой организации, не позднее 10 дней до даты его проведения. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания (собрания уполномоченных), место и время его проведения, повестка дня. Повестка дня может быть дополнена или изменена решением общего собрания (собрания уполномоченных).
При отсутствии кворума согласно предписаниям п. 59 Положения об организациях застройщиков правление организации застройщиков, инициаторы проведения общего собрания (собрания уполномоченных) назначают новую дату, место и время его проведения. Вновь назначенное общее собрание (собрание уполномоченных) может быть созвано не позднее 30 дней после даты несостоявшегося собрания (собрания уполномоченных). В этом случае общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 1/4 членов этой организации, а собрание уполномоченных считается правомочным, если на нем присутствует не менее половины уполномоченных. Каждый член организации застройщиков (уполномоченный) имеет на общем собрании (собрании уполномоченных) один голос. Вместо члена организации застройщиков в заседании общего собрания может участвовать его представитель, действующий на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с ГК либо председателем правления. Уполномоченные члены организации застройщиков не могут передавать свои полномочия другим лицам.
Согласно п. 60 Положения об организациях застройщиков при необходимости решение общего собрания может приниматься путем проведения заочного голосования (опроса). При таком голосовании каждому члену организации застройщиков направляется нарочным под роспись в получении или заказным письмом с обратным уведомлением бюллетень для голосования единого образца, установленного правлением. Бюллетень должен содержать: 1) повестку дня общего собрания; 2) формулировку вопросов, голосование по которым производится данным бюллетенем, и формулировку проектов решений по каждому вопросу; 3) варианты голосования по каждому вопросу, выраженные словами "за", "против", "воздержался"; 4) разъяснение порядка заполнения бюллетеня по каждому вопросу; 5) место представления заполненных бюллетеней, дата окончания голосования и дата заседания правления. Член организации застройщиков, получивший такой бюллетень, заполняет его, выражая свое мнение по вопросам повестки дня ("за", "против", "воздержался"), подписывает и направляет по адресу, указанному в бюллетене. Подсчет голосов при таком голосовании осуществляется правлением. Члены правления вскрывают конверты на своем заседании, которое проводится не ранее чем через 15 дней с даты окончания голосования, и оформляют протокол об итогах заочного голосования путем опроса. Протокол подписывается всеми членами правления и заверяется печатью организации застройщиков. Бюллетени для голосования хранятся в делах организации застройщиков в течение 5 лет, протоколы - постоянно.
Проведенное заочное голосование путем опроса считается правомочным, если в нем приняли участие более 2/3 членов общего собрания (п. 61 Положения об организациях застройщиков).
Собственник жилого (нежилого) помещения, не являющийся членом организации застройщиков, имеет право принимать участие в голосовании по вопросам, касающимся управления общим недвижимым имуществом дома организации застройщиков, наравне с членами этой организации (п. 62 Положения об организациях застройщиков).
В соответствии с п. 63 Положения об организациях застройщиков к исключительной компетенции общего собрания относятся:
1) внесение изменений и (или) дополнений в устав;
2) определение основных направлений деятельности этой организации;
3) прием и исключение из членов организации застройщиков;
4) установление размеров и сроков внесения вступительных, паевых (при финансировании строительства, реконструкции, приобретения дома организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов;
5) установление размеров пени в соответствии с законодательством за несвоевременное внесение взносов;
6) избрание уполномоченных и досрочное прекращение их полномочий;
7) определение количественного состава правления данной организации;
8) избрание членов правления и председателя правления организации застройщиков, досрочное прекращение их полномочий;
9) избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) и досрочное прекращение их полномочий, утверждение положения о ревизионной комиссии (ревизоре) организации застройщиков;
10) предоставление полномочий председателю общего собрания (собрания уполномоченных) по заключению трудового договора (контракта) с избранным председателем правления;
11) утверждение годовых отчетов и балансов на основании заключений ревизионной комиссии (ревизора) или аудитора;
12) утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений;
13) утверждение сметы расходов на содержание органов управления и контроля за финансово-хозяйственной деятельностью организации застройщиков, определяемой в соответствии с законодательством, а также форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников;
14) изменение размера общего недвижимого имущества организации застройщиков в процессе реконструкции дома путем надстройки, пристройки (за исключением случаев, когда надстройка и пристройка жилых (нежилых) помещений при реконструкции дома планируются соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам) либо передача общего недвижимого имущества организации в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы членов организации застройщиков и собственников жилых (нежилых) помещений, не являющихся членами этой организации;
15) рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов правления и его председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора);
16) принятие решений о реорганизации и ликвидации этой организации, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов.
Собрание уполномоченных имеет право рассматривать вопросы, отнесенные в соответствии с Положением об организациях застройщиков и уставом к исключительной компетенции общего собрания, за исключением вопросов, определенных в пунктах 1, 4, 6 и 16 приведенного перечня. Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных), не могут быть переданы им для решения другим органам управления организации застройщиков.
Согласно нормам п. 64 Положения об организациях застройщиков по вопросам, указанным в пунктах 1 и 16 приведенного перечня решение считается принятым, если за него проголосовали единогласно все члены организации застройщиков. По вопросам, определенным в пунктах 3, 4, 6 и 11 приведенного перечня, решение считается принятым, если за него проголосовало более 2/3 членов организации застройщиков (уполномоченных), лично присутствовавших на собрании или проголосовавших в письменной форме. По другим вопросам решение общего собрания (собрания уполномоченных) считается принятым, если за него проголосовало более половины членов организации застройщиков (уполномоченных), лично присутствовавших на собрании или проголосовавших в письменной форме (по вопросам, касающимся управления общим недвижимым имуществом, - более половины ее членов и собственников жилых помещений, не являющихся членами данной организации). Уставом могут быть предусмотрены иные вопросы, решения по которым принимаются при наличии более 2/3 голосов членов организации застройщиков, принявших участие в собрании или проголосовавших в письменной форме.
Решение вопросов отчуждения общего недвижимого имущества организации застройщиков принимается единогласно всеми членами организации застройщиков, а также собственниками жилых (нежилых) помещений, не являющимися членами этой организации (п. 65 Положения об организациях застройщиков).
Общим собранием (собранием уполномоченных) избирается председатель, который ведет собрание, а также из числа членов организации застройщиков (уполномоченных) - секретарь, который ведет протокол этого собрания (п. 66 Положения об организациях застройщиков).
Результаты голосования отражаются в протоколе общего собрания (собрания уполномоченных). Протоколы общих собраний (собраний уполномоченных), за исключением указанных в ч. третьей п. 60 Положения об организациях застройщиков, оформляются секретарем собрания, подписываются председателем в течение 3 дней с даты проведения общего собрания (собрания уполномоченных), заверяются печатью организации застройщиков и хранятся в делах организации застройщиков постоянно. Решения общего собрания (собрания уполномоченных) доводятся до сведения его членов не позднее 5 дней после даты его проведения путем размещения копии протокола на информационных стендах организации застройщиков (п. 67 Положения об организациях застройщиков).
В соответствии с п. 68 Положения об организациях застройщиков управление деятельностью организации застройщиков в период между общими собраниями (собраниями уполномоченных) осуществляет правление этой организации. Правление организации застройщиков является коллегиальным исполнительным органом и подотчетно общему собранию (собранию уполномоченных). Правление избирается общим собранием (собранием уполномоченных) из числа членов организации застройщиков на 3 года, за исключением председателя правления, которым может быть избран гражданин как являющийся, так и не являющийся членом организации застройщиков. Членами правления не могут быть члены ревизионной комиссии (ревизор), члены собрания уполномоченных. Вопрос о досрочном прекращении полномочий членов правления может быть вынесен на обсуждение общего собрания (собрания уполномоченных) по письменному требованию не менее чем 1/4 членов организации застройщиков, или ревизионной комиссии (ревизора), или по предложению соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа. В случае выхода (исключения) из членов организации застройщиков, отказа от полномочий либо смерти члена правления может быть избран новый член правления на оставшийся срок действия полномочий правления.
К компетенции правления согласно п. 69 Положения об организациях застройщиков относятся:
1) осуществление текущего руководства деятельностью организации застройщиков в соответствии с законодательством, уставом и решениями общего собрания (собрания уполномоченных);
2) учет членов организации застройщиков, учет имущества, в том числе денежных средств этой организации, доходов и расходов организации застройщиков;
3) назначение по предложению председателя правления его заместителя (заместителей), освобождение их от занимаемых должностей, распределение обязанностей между председателем и заместителем (заместителями);
4) рассмотрение обращений членов и работников организации застройщиков, за исключением обращений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания (собрания уполномоченных);
5) созыв очередных и внеочередных общих собраний (собраний уполномоченных), организация их подготовки и проведения;
6) подготовка ежегодного отчета о работе правления для представления общему собранию (собранию уполномоченных);
7) контроль за внесением членами организации застройщиков взносов, расчетом задолженности по ним и начислением пени;
8) организация хозяйственной деятельности этой организации;
9) другие вопросы, отнесенные к его компетенции уставом и решением общего собрания (собрания уполномоченных).
Заседания правления проводятся по мере необходимости, но не реже одного раза в квартал. Правление правомочно принимать решения, если в его заседании участвует более половины членов правления, в том числе председатель. Решения правления принимаются простым большинством голосов. Протоколы заседаний правления оформляются не позднее 3 дней с даты их проведения, подписываются его председателем и членами правления и хранятся в делах организации застройщиков постоянно (п. 70 Положения об организациях застройщиков).
Деятельностью правления руководит председатель правления, избираемый на три года. Председатель правления подотчетен общему собранию (собранию уполномоченных) и председательствует на заседаниях правления. В случае избрания председателем правления гражданина, не являющегося членом организации застройщиков, председателем общего собрания (собрания уполномоченных) с таким лицом заключается трудовой договор (контракт) (п. 71 Положения об организациях застройщиков).
Согласно п. 72 Положения об организациях застройщиков к компетенции председателя правления относятся:
1) осуществление текущего руководства деятельностью организации застройщиков в пределах полномочий, определенных Положением об организациях застройщиков, уставом и трудовым договором (контрактом), заключаемым с ним в соответствии с законодательством о труде;
2) организация и проведение заседаний правления;
3) организация исполнения решений общего собрания (собрания уполномоченных), правления;
4) заключение в пределах своей компетенции договоров и соглашений от имени организации застройщиков;
5) утверждение должностных инструкций штатных работников организации застройщиков, утверждение штатного расписания этой организации после его согласования с общим собранием (собранием уполномоченных);
6) принятие на работу и увольнение работников этой организации, применение к ним мер поощрения и взыскания;
7) издание в пределах своей компетенции распоряжений, обязательных для выполнения работниками этой организации, а также в целях реализации решений общего собрания (собрания уполномоченных), правления;
8) осуществление действий без доверенности от имени организации застройщиков, представление ее интересов в судах, государственных органах, иных организациях, выдача доверенности на представление интересов организации застройщиков, подписание платежных документов, выдача справок;
9) осуществление иных полномочий, предусмотренных Положением об организациях застройщиков и уставом.
Вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя правления (переизбрании) согласно п. 73 Положения об организациях застройщиков может быть вынесен на обсуждение общего собрания (собрания уполномоченных) по письменному требованию не менее чем 1/4 членов организации застройщиков, или ревизионной комиссии (ревизора), или не менее чем 2/3 членов правления.
Председатель правления при осуществлении своих функций в пределах компетенции должен действовать в интересах организации застройщиков в соответствии с Положением об организациях застройщиков, другими актами законодательства и уставом. Председатель правления несет полную материальную ответственность перед организацией застройщиков за убытки, причиненные ей в результате его виновных действий (бездействия). Документы (дела) организации застройщиков хранятся у председателя правления этой организации (п. 74 Положения об организациях застройщиков).
См. также Организация застройщиков.